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Cómo se puede comprar una casa con una hipoteca FHA de pago inicial bajo

Cómo se puede comprar una casa con una hipoteca FHA de pago inicial bajo
13 enero, 2021
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Category: Hipoteca Inversa

Muchas personas consideran que la propiedad de una vivienda es parte del sueño americano, pero no pueden soñar con obtener una hipoteca tradicional. Por eso existen los préstamos FHA.

Estos préstamos respaldados por la Administración Federal de Vivienda son populares entre quienes compran por primera vez y aquellos con ingresos más bajos. Si bien es posible que necesite un puntaje de crédito de 620 para un préstamo convencional, podría ser aprobado para un préstamo de la FHA con un puntaje de 500. Y podría ser elegible para un pago inicial de solo 3.5%.

Tampoco son solo para nuevos compradores. Puede utilizar su préstamo FHA para refinanciar su hipoteca o incluso reparar una casa antigua.

¿Suena atractivo? Los préstamos de la FHA ofrecen algunas características atractivas, pero es posible que no sean adecuadas para todos.

¿Cómo funcionan los préstamos de la FHA?

El Congreso estableció la Administración Federal de Vivienda en 1934 para ayudar a los prestatarios a obtener una hipoteca, especialmente a aquellos que de otro modo tendrían problemas para calificar.

Los préstamos de la FHA están asegurados por la agencia gubernamental. Entonces, aunque los préstamos son emitidos por prestamistas privados, la FHA asume el riesgo. Si no puede pagar su deuda, el gobierno interviene para pagarle al prestamista.

Con menos riesgo involucrado, los prestamistas tienen la confianza de ser un poco más indulgentes con sus estándares de suscripción. Incluso si no tienen un crédito impecable, los prestatarios de hoy pueden obtener préstamos de la FHA con tasas hipotecarias históricamente bajas y pagos iniciales más bajos.

Pero la FHA limita la cantidad que puede pedir prestado, según el lugar donde viva.

El préstamo máximo de la FHA para una vivienda unifamiliar en un condado de bajo costo es de $ 331,760. Pero en los mercados inmobiliarios más caros, ese número aumentará hacia el límite superior de $ 765,600. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) ofrece un motor de búsqueda para ayudarlo a encontrar el límite en su área.

Seguro hipotecario

A cambio de la promesa de la FHA de reembolsarle a su prestamista si quiebra, tendrá que pagar una prima de seguro hipotecario (MIP). Eso hace que los préstamos de la FHA sean más caros de lo que podrían parecer a primera vista.

Una hipoteca de la FHA requiere que los compradores de vivienda paguen dos primas de seguro: una prima inicial única, así como una prima anual.

  • Inicial: la prima única suele ser igual al 1,75% del precio de compra y puede pagarse en efectivo o financiarse como parte de la hipoteca.
  • Anual: El seguro anual se cobra en cuotas mensuales y se agrega a su hipoteca. Es común pagar el 0.85% anual, pero el cargo puede variar del 0.45% al ​​1.05%, dependiendo del monto del préstamo y si el plazo es de 15 o 30 años.

Otra desventaja de los préstamos de la FHA: estas primas nunca desaparecen si usted pone menos del 10% en su casa. No dejará de pagar el seguro hipotecario hasta que cancele todo el préstamo, refinancia en un préstamo que no sea de la FHA o venda su casa.

Si abona más del 10%, tendrá que pagar las primas del seguro durante no más de 11 años.

Tipo de tarifas

Al igual que otros préstamos hipotecarios, las hipotecas de la FHA pueden ser préstamos de tasa fija o ajustable.

  • Con los préstamos de tasa fija, su tasa de interés no se modificará, por lo que los pagos de su hipoteca serán predecibles durante toda la vida del préstamo.
  • Con los préstamos hipotecarios de tasa ajustable, o ARM, el interés se moverá junto con una tasa de índice de referencia, como la tasa preferencial. Entonces, si bien estos tipos de préstamos pueden tener tasas más bajas para comenzar, podrían aumentar con el tiempo.

Tipos de préstamos FHA disponibles

Si decide que un préstamo de la FHA es su mejor camino hacia la propiedad de una vivienda, investigue el tipo que le permitirá acceder a la vivienda que desea a un precio asequible.

Préstamos FHA 203 (k)

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Si está comprando una casa que necesita algunas mejoras, un préstamo 203 (k) lo ayudará a financiar su casa y renovarla con una sola hipoteca. Estos préstamos tienen dos planes:

Un préstamo 203 (k) limitado o simplificado tiene menos papeleo y un proceso de solicitud más fácil para reparaciones o mejoras, pero limita el costo a $ 35,000 o menos. Este programa también requiere que su casa siga siendo habitable durante la renovación.

Un préstamo estándar 203 (k) requerirá un poco más de papeleo, pero se puede aplicar a cualquier mejora que cueste $ 5,000 o más. A diferencia del programa limitado, puede financiar hasta seis meses de los pagos de su hipoteca si necesita o desea vivir fuera de la casa durante la construcción.

Hipoteca de conversión del valor de la vivienda (HECM)

Un HECM es la hipoteca inversa de la FHA y permite a las personas mayores retirar el valor líquido de la vivienda en un pago mensual fijo o una línea de crédito.

También puede utilizar este programa para comprar una nueva residencia principal, siempre que tenga el dinero en efectivo para pagar la diferencia entre las ganancias de HECM y el precio de la nueva casa.

Para ser elegible para un HECM, debe tener 62 años de edad o más, tener la casa como su residencia principal y tener una equidad significativa en ella (o ser dueño de ella), no estar atrasado en ninguna deuda federal y participar en una información sesión impartida por un representante de HECM aprobado.

Hipoteca de eficiencia energética de la FHA (EEM)

El EEM puede ayudar a financiar mejoras energéticamente eficientes en una vivienda asegurada por la FHA incorporando los costos de estas renovaciones verdes al préstamo.

Para calificar bajo las reglas de la FHA, necesita un asesor de energía calificado para completar un informe sobre posibles mejoras a la casa. Las mejoras también deben ser “rentables” para ser aprobadas.

La FHA limita la cantidad de dinero que se puede agregar al préstamo para este tipo de mejoras. El límite se basa en el informe de energía, el precio medio de la vivienda de su área o el límite hipotecario nacional conforme, lo que resulte menor.

Préstamo de la Sección 245 (a) de la FHA

El programa se conoce como Hipoteca de Pago Graduado y es mejor para los prestatarios que esperan que sus ingresos aumenten con el tiempo.

Sus pagos mensuales comienzan siendo pequeños y aumentan gradualmente junto con sus salarios, con suerte, en aumento. Después de varios años, los pagos se estabilizan.

Cómo calificar para un préstamo de la FHA

El objetivo de la FHA es mantener la propiedad de vivienda al alcance de personas de todos los niveles de ingresos, incluidos los compradores de vivienda por primera vez. En comparación con los préstamos convencionales, los préstamos de la FHA son un poco más fáciles de obtener, pero existen algunas condiciones.

La propiedad correcta: Para comenzar, el préstamo debe financiar su residencia principal y la propiedad debe tasarse para asegurarse de que cumpla con las pautas de propiedad de HUD.

Colchón de quiebras: si tiene una quiebra en su registro, tendrá que esperar hasta dos años para solicitar un préstamo FHA o tres años si experimentó una ejecución hipotecaria.

Puntaje de crédito decente: para ser elegible para ese pago inicial del 3.5%, necesitará un puntaje FICO de 580 o más. Si puede pagar un pago inicial del 10%, podría ser aprobado con una puntuación tan baja de 500.

Empleo estable: no existe un umbral mínimo de ingresos para calificar para un préstamo de la FHA, siempre que pueda demostrar que puede hacer sus pagos. Por lo tanto, el prestamista aún querrá ver los talones de pago, las declaraciones de impuestos federales o los extractos bancarios.

Proporciones de deuda a ingresos: la cantidad que gasta en sus pagos mensuales debe ser manejable en comparación con su ingreso mensual bruto. Los prestamistas no quieren que ese número supere el 31% y no debería ser superior al 43% cuando incluye todas sus deudas (incluidas cosas como préstamos para automóviles y deudas estudiantiles). Sin embargo, algunos prestamistas pueden estar dispuestos a aceptar una proporción ligeramente más alta.

FHA versus hipotecas convencionales

Debido a que las hipotecas convencionales no están aseguradas por la FHA, el prestamista asume una mayor parte del riesgo, por lo que las calificaciones serán más estrictas.

Para empezar, necesitará una mejor calificación crediticia, probablemente 620 o más. Espere un umbral de ingresos más alto y ponga más dinero en un pago inicial.

Algunos prestamistas le permitirán poner un pago inicial del 3% en ciertas hipotecas convencionales, pero es posible que necesite un puntaje crediticio excelente y bolsillos profundos para inspirar tanta confianza. Es común un mínimo del 5% o más. Deberá ahorrar, tal vez en una cuenta de ahorros con intereses altos.

Si no puede hacer un pago inicial del 20%, tendrá que pagar más por un seguro hipotecario privado. Eso generalmente agrega del 0.5% al ​​1% del monto total de su préstamo a sus costos anuales.

No es divertido, pero puede que no dure tanto como la prima del seguro hipotecario de un préstamo de la FHA.

Cómo obtener la mejor oferta en un préstamo FHA

Puede encontrar prestamistas aprobados por la FHA entre los grandes bancos, las uniones de crédito, los bancos comunitarios más pequeños y los prestamistas independientes. También puede pedirle a un agente hipotecario que le ayude con la búsqueda.

Ya sea que se decida por un préstamo convencional o de la FHA, lo mejor es comparar precios. Algunos prestamistas establecen pautas más estrictas, tarifas más severas o tasas de interés más altas, por lo que querrá recopilar esos detalles mientras busca una coincidencia.

Un poco de comparación puede marcar una gran diferencia cuando busca una hipoteca. Los prestatarios que obtienen cinco cotizaciones de tasas hipotecarias ahorran un promedio de $ 3,000 más que aquellos que obtienen solo una cotización, encontró un estudio de Freddie Mac.

Ir de compras también funciona bien para reducir algunos de los otros costos de la propiedad de vivienda, como encontrar la mejor tarifa en el seguro de vivienda.