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¿Por qué una hipoteca de tasa ajustable es una mala idea? Dinero menor de 30

¿Por qué una hipoteca de tasa ajustable es una mala idea? Dinero menor de 30
13 enero, 2021
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Category: Para Una Hipoteca

Fecha de modificación: 12 de marzo de 2019

Cuando estaba en el negocio de las hipotecas, antes de la crisis financiera, siempre me sorprendió que la gente aceptara una hipoteca de tasa ajustable (ARM) cuando las hipotecas de tasa fija eran tan bajas.

¿Es una hipoteca de tasa ajustable una mala idea ahora?

Con las tasas hipotecarias aún muy bajas, tomar una hipoteca de tasa ajustable tiene aún menos sentido.

Las tasas hipotecarias están cerca de mínimos históricos

Según Freddie Mac, las tasas hipotecarias tocaron fondo en 3.35 por ciento en noviembre y diciembre de 2012 (basado en el préstamo de tasa fija a 30 años). Ellos promediaron 3.9 por ciento el mes pasado, lo que significa que son apenas 0.50 por ciento más altos que el mínimo histórico alcanzado hace cinco años.

Tasas tan bajas deberían hacer que se incline hacia la tasa fija a 30 años. Estará asegurando lo que está cerca de las tasas más bajas de la historia, durante los próximos 30 años. Y si las tasas caen sustancialmente desde donde están ahora, siempre puede refinanciar para aprovechar la mejor tasa.

Y si las tasas no bajan, o si aumentan, estará completamente protegido por su préstamo de tasa fija.

“Topes” hipotecarios de tasa ajustable: el diablo está en los detalles

Las hipotecas de tasa ajustable generalmente tienen topes, que limitan qué tan alto puede llegar su tasa. Pero los topes son uno de esos detalles hipotecarios aparentemente menores que, si bien se explican en la mesa de cierre, tienden a olvidarse una vez que estás en la casa por un par de años.

Un arreglo de tope común para una hipoteca de tasa ajustable podría ser algo así como “2/2/5”. Eso significa que el ajuste de su hipoteca no puede exceder dos puntos porcentuales en el ajuste inicial, dos puntos porcentuales en cualquier ajuste posterior o cinco puntos porcentuales durante la vigencia del préstamo.

Pero si bien esos límites existen para protegerlo de las tasas hipotecarias desbocadas, aún pueden causar mucho daño tanto al pago de su casa como a su presupuesto mensual.

Por ejemplo, digamos que comienza con una tasa inicial del tres por ciento en una hipoteca de tasa ajustable de 5/1, con una estructura de límite de 2/2/5. En un préstamo de $ 200,000, su pago mensual inicial será de $ 843.

Tu primer ajuste de tasa de interés

Después del plazo inicial de cinco años, su tasa aumenta del tres al cinco por ciento, limitada por supuesto por el límite del dos por ciento en el primer ajuste del préstamo.

Luego, su pago mensual aumentará a $ 1,074. Eso hará que sea $ 231 más alto que el pago durante los primeros cinco años. ¿Te sientes incómodo todavía?

Su segundo ajuste de tasa de interés

Al final del año número seis, experimenta el segundo ajuste de tasa. La tasa luego pasa del cinco al siete por ciento.

El pago mensual aumenta los $ 1,331. Eso es un aumento de $ 257 sobre el primer pago de ajuste de tasa, y un total de $ 488 más que el pago cuando comenzó el préstamo.

Su tercer ajuste de tasa de interés

En el año número siete, la tasa sube una vez más. Dado que la tasa inicial no puede aumentar más del cinco por ciento durante la vigencia del préstamo, la tasa de su préstamo ahora está limitada al ocho por ciento.

Eso aumenta su pago mensual a $ 1,468, que es un aumento de $ 625 sobre su pago mensual inicial.

A pesar de la existencia de los topes hipotecarios, existe la posibilidad real de que su pago mensual supere ampliamente el nivel inicial. Incluso es posible que el pago sea tan alto que no pueda permitírselo.

Hay algo mas tambien

En el ejemplo anterior, usamos una hipoteca de tasa ajustable con 2/2/5 límites. Pero también es posible conseguir uno con límites de 5/2/5. En ese arreglo, su tasa de interés podría aumentar en un total de cinco puntos porcentuales en el primer ajuste.

Eso significa que puede pasar de una tasa del tres por ciento con un pago de $ 843 al mes, hasta una tasa del ocho por ciento con un pago mensual de $ 1468 al final de los primeros cinco años.

Una hipoteca de tasa ajustable le transfiere todo el riesgo del prestamista

La ventaja de una hipoteca de tasa fija a 30 años es que es una hipoteca prácticamente libre de riesgos. Una vez que fija su tasa, prácticamente no hay posibilidad de que la tasa suba durante todo el plazo del préstamo. Y aunque una hipoteca de tasa ajustable puede tener una tasa inicial más baja, es casi seguro que la tasa aumentará en algún momento en el futuro.

Cuando toma una hipoteca de tasa ajustable, está haciendo varias suposiciones muy optimistas:

  • Las tasas caerán al final del plazo de la tasa inicial, lo que le permitirá aprovechar tasas aún más bajas sin siquiera tener que refinanciar (ajustes de tasas a la baja).
  • Las tasas hipotecarias bajas continuarán para siempre, por lo que simplemente puede refinanciar al final del plazo de tasa fija en una hipoteca de tasa fija más baja o en una ARM de tasa aún más baja.
  • Planea vender la casa y mudarse dentro de cinco años, por lo que la situación de las tarifas no importa de todos modos.

Si alguno de esos escenarios se cumple, la elección de una hipoteca de tasa ajustable habrá tenido mucho sentido. Pero, ¿qué pasa si las tasas de interés aumentan entre ahora y el final del período inicial de tasa fija?

Todas esas suposiciones optimistas desaparecerán y usted se enfrentará al lado más oscuro del acuerdo de hipoteca de tasa ajustable. Así es como las ARM le transfieren todo el riesgo del prestamista.

¿Qué pasa si no vende, o no puede refinanciar, en cinco años?

Cuando los prestatarios toman préstamos de alto riesgo, como hipotecas de tasa ajustable, están haciendo suposiciones positivas sobre eventos futuros. Pero no todas las situaciones tienen un final feliz.

Por ejemplo, supongamos que toma una hipoteca de tasa ajustable 5/1, bajo el supuesto de que su empleador lo reubicará dentro de cinco años. Si la transferencia esperada no ocurre dentro de cinco años, o no ocurre en absoluto, quedará atrapado con los resultados más oscuros que produce un préstamo ARM.

Aquí hay otro escenario … Usted espera poder refinanciar con otra hipoteca que tenga una tasa similar o más baja dentro de cinco años. Pero he aquí, las tasas hipotecarias suben al siete por ciento (o vuelven a su norma histórica), y ninguna de sus opciones de refinanciamiento es buena.

Pero aquí está el escenario real de pesadilla … Llegas al final del plazo inicial de tasa fija de cinco años, pero perdiste tu trabajo. La economía se encuentra en otra recesión (una causa típica de la pérdida de un empleo) y no puede encontrar otro trabajo que pague un salario comparable. Pero ahora, debido a que eligió una hipoteca de tasa ajustable, el pago mensual de su casa también aumenta.

Lo que ahorra no justifica el riesgo (mucho) mayor de un ARM

Ahora que hemos superado los factores de riesgo de las hipotecas de tasa ajustable casi hasta la muerte, ¿cuánto beneficio obtiene por asumir todo ese riesgo?

Según Bankrate.com, la tasa promedio para una hipoteca de tasa fija a 30 años este mes es de 4.11 por ciento. El promedio de una hipoteca de tasa ajustable a cinco años es de 3.52 por ciento.

Esa es una diferencia en la tasa de solo 0.59 por ciento por año. Y eso solo es válido por cinco años.

En dólares y centavos, eso significa un pago mensual de una hipoteca de $ 200,000 de $ 900 para una hipoteca de tasa ajustable a cinco años al 3.52 por ciento, versus $ 968 para la hipoteca de tasa fija al 4.11 por ciento.

Eso le ahorra $ 68 por mes o $ 816 por año. Durante los primeros cinco años, ahorrará $ 4080. Por supuesto, después de los primeros cinco años, no hay forma de calcular si ahorrará dinero, ya que luego tendrá que lidiar con los ajustes de tarifas. Esos ajustes de tarifas pueden funcionar en su contra.

Tampoco olvidemos que, dado que los intereses hipotecarios son deducibles a efectos del impuesto sobre la renta, los $ 816 que ahorrará cada año en realidad serán algo menos.

Por ejemplo, si tiene una tasa impositiva marginal combinada federal / estatal del 30 por ciento, los ahorros anuales de $ 816 se reducirán en $ 245. Eso reduce el ajuste de interés neto a solo $ 571 por año.

Ahí es cuando tiene que hacerse la pregunta: ¿ahorrar $ 571 al año justifica los riesgos adicionales que conlleva una hipoteca de tasa ajustable?

Para la mayoría de la gente, creo que la respuesta será un NO rotundo.

Resumen

Si está considerando tomar una hipoteca de tasa ajustable, bajo el supuesto de que ahorrará mucho dinero, considere cuidadosamente el riesgo que está asumiendo por esos ahorros. Esos riesgos son muy reales.